في إطار توجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي الأخيرة، التي أوصت بإجراء حصر شامل للمشروعات المتأخرة، ومحاسبة المطورين العقاريين الذين حصلوا على أراضٍ ولم ينفذوا التزاماتهم، سواء فيما يتعلق بتنفيذ المشروع أو التسليم وفق المدد المحددة في عقود حاجزي الوحدات السكنية، والعمل على إيجاد حلول جوهرية للمشروعات المتعثرة، جاءت هذه التوجيهات بعد إخطار الجهات الرسمية للرئاسة بملف المطورين العقاريين، وانتشار شكاوى واستغاثات عبر وسائل التواصل الاجتماعي من عدد كبير من المواطنين المتضررين من شركات التطوير العقاري التي لم تنفذ بنود عقودها المبرمة مع العملاء الحاجزين لوحدات، سواء سكنية أو تجارية.

تحرك عاجل من وزارة الإسكان لإعادة تقييم المشروعات العقارية

وعلى الفور، تحركت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية لإعادة تقييم ومراجعة شاملة لموقف المشروعات العقارية التي حصلت عليها الشركات، بما يضمن تحويل الأراضي المخصصة للاستثمار إلى مشروعات منتجة تحقق أهداف التنمية، وتحافظ في الوقت نفسه على حقوق المواطنين والمتعاملين مع القطاع العقاري.

وفي هذا السياق، حصلت «فيتو» على الخطاب المُعمم على كافة أجهزة المدن، والذي وجهت من خلاله هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تعليمات رسمية إلى رؤساء أجهزة المدن التابعة لها، طالبت خلاله بإجراء حصر ومراجعة شاملة للمشروعات العمرانية التي تبلغ مساحتها 5 أفدنة فأكثر، مع التركيز على المشروعات التي صدرت لها قرارات تخصيص خلال الفترة من 2014 وحتى 2023.

وتكتسب الخطوة أهمية خاصة؛ كونها لا تقتصر على مراجعة موقف الأراضي أو نسب التنفيذ، وإنما تمتد إلى فحص علاقة الشركات بعملائها ومدى التزامها بالعقود والمواصفات المتفق عليها، إلى جانب تحديد الشركات غير الملتزمة أو المتعثرة، في تحرك يستهدف تكوين صورة دقيقة عن المشروعات العقارية الكبرى بالمدن الجديدة.

تعليمات للمدن بحصر المشروعات التجارية والسكنية

طالبت هيئة المجتمعات العمرانية رؤساء أجهزة المدن بسرعة حصر كافة المشروعات العمرانية ذات المساحات التي تبدأ من 5 أفدنة فأكثر، والواقعة داخل نطاق المدن الجديدة، وإعداد بيان تفصيلي عن هذه المشروعات.

كما شملت التعليمات حصر تخصيصات قطع الأراضي ذات الأنشطة العمرانية المتكاملة والعمرانية الاستثمارية والمختلطة، التي صدرت لها قرارات تخصيص خلال الفترة من 2014 حتى 2023.

وتشير هذه الفترة الزمنية إلى رغبة الهيئة في مراجعة قاعدة واسعة من المشروعات التي حصلت على أراضٍ خلال سنوات مختلفة، بما يسمح برصد موقفها الحالي، ومدى التزام الشركات بالبرامج والخطط التي ارتبطت بها قرارات التخصيص.

المراجعة لا تتوقف عند الأرض.. التزام المطور تجاه العملاء تحت التدقيق

اللافت في المنشور أن الهيئة لم تطلب مجرد حصر الأراضي أو معرفة نسب تنفيذ المشروعات، وإنما وضعت التزام المطور تجاه العملاء ضمن عناصر المراجعة الأساسية.

وطالبت الهيئة بتوضيح موقف كل شركة من حيث مدى التزامها مع عملائها، ومدى التزامها بالعقود المبرمة معهم، وكذلك تنفيذ المواصفات التي تم الاتفاق عليها.

وهذا البند يوسع نطاق المراجعة بصورة واضحة، إذ تصبح عملية تقييم المشروع مرتبطة بثلاثة أطراف رئيسية؛ الدولة باعتبارها جهة تخصيص وولاية، والمطور باعتباره المسؤول عن التنفيذ، والمواطن باعتباره المتلقي النهائي للمنتج العقاري.

الشركات المتعثرة ستظهر «باللون الأحمر» في بيانات الحصر

وتضمن المنشور توجيهًا واضحًا بضرورة تحديد الشركات غير الملتزمة أو المتعثرة وتمييزها باللون الأحمر ضمن البيانات المطلوب تقديمها.

ويمنح هذا الإجراء أهمية خاصة لعملية الحصر؛ لأنه لا يستهدف جمع معلومات أرشيفية، وإنما الوصول إلى تصنيف واضح لموقف الشركات والمشروعات، بما يساعد في تحديد الحالات التي تحتاج إلى تدخل أو متابعة أو إجراءات تصحيحية.

كما أن وضع الشركات غير الملتزمة في تصنيف واضح يمكن أن يوفر للهيئة قاعدة معلومات أكثر دقة عند التعامل مستقبلًا مع ملفات الأراضي والمشروعات، خاصة في الحالات التي تستمر فيها مظاهر التعثر أو عدم الالتزام لفترات طويلة.

صور حديثة من أرض الواقع لرصد الحالة الفعلية للمشروعات

ولضمان عدم تحول عملية المراجعة إلى مجرد بيانات مكتبية، شددت الهيئة على ضرورة موافاتها بصور على الطبيعة للمشروعات المدرجة ضمن البيان.

وتعكس هذه الخطوة أهمية مطابقة البيانات الرسمية مع الحالة الفعلية للمشروع؛ فالمشروع الذي تظهر أوراقه وجود أعمال تنفيذية يجب أن تعكس صوره الميدانية مستوى التنفيذ الحقيقي.

كما يمكن للصور الميدانية أن تساعد في تكوين تصور أكثر دقة عن حالة المشروعات، خاصة في الحالات التي تكون فيها البيانات الورقية قديمة أو لا تعكس التطورات التي حدثت على أرض الواقع.

مسؤولية مباشرة على عاتق رؤساء أجهزة المدن

ومن أبرز ما جاء في المنشور تحميل رؤساء أجهزة المدن مسؤولية مباشرة عن صحة البيانات التي سيتم إرسالها إلى الهيئة.

وشددت التعليمات على ضرورة دقة البيانات والتأكد من صحتها، وأن تتم عملية الحصر تحت إشراف رئيس الجهاز مباشرة.

كما طلبت الهيئة إرسال البيانات في صورة ملف «إكسيل» ونسخة ورقية مختومة ومعتمدة من رئيس الجهاز، وهو ما يرفع مستوى المسؤولية عن عملية الحصر، ويجعل البيانات المقدمة وثيقة رسمية تعبر عن موقف المشروعات داخل نطاق كل مدينة.

وهذا يعني أن عملية المراجعة لن تكون مجرد مهمة إدارية عادية يتم تكليف أحد القطاعات بها، وإنما عملية تحظى بإشراف مباشر من قيادة الجهاز.

انتهاء أعمال الحصر وإخطار الجهات الرسمية بالنتائج

حددت هيئة المجتمعات العمرانية موعدًا نهائيًا لموافاتها بالبيانات المطلوبة، على أن يتم إرسالها في موعد أقصاه الأربعاء 26 أغسطس 2026.

وجاءت المهلة في ظل حجم كبير من البيانات المطلوب جمعها ومراجعتها، خاصة أن الأمر يتعلق بمشروعات عمرانية كبيرة، وقرارات تخصيص تمتد على مدار نحو عشر سنوات.

كما أن البيانات المطلوبة لا تقتصر على المعلومات الأساسية لقطعة الأرض، وإنما تشمل موقف المشروع والتزام الشركة تجاه عملائها والحالة الفعلية للمشروع على الطبيعة.

اختبار جديد لجدية المطورين وأصحاب المشروعات الكبرى

يمثل هذا التحرك اختبارًا مهمًا لجدية المطورين أصحاب المشروعات الكبرى بالمدن الجديدة.

فالحصول على الأرض لا يمثل نهاية العلاقة بين الدولة والمستثمر، وإنما بداية لمسار طويل من الالتزامات المتعلقة بالتنفيذ والتطوير والتشغيل، وصولًا إلى الوفاء بالتزامات الشركة تجاه العملاء.

ومن ثم، فإن المراجعة الحالية يمكن أن تكشف الفارق بين الشركات التي نجحت في تحويل الأراضي التي حصلت عليها إلى مشروعات حقيقية، وتلك التي واجهت مشكلات في التنفيذ، أو توقفت مشروعاتها، أو لم تلتزم بالتعاقدات.

حماية العملاء تدخل إلى قلب عملية المراجعة

إدخال موقف العملاء ضمن البيانات المطلوبة يمثل أحد أهم جوانب المنشور، خاصة أن كثيرًا من أزمات السوق العقارية تبدأ من العلاقة بين المطور والمشتري.

فقد يكون المشروع قائمًا بالفعل، لكن هناك مشكلات مرتبطة بمواعيد التسليم أو المواصفات أو الخدمات أو الالتزامات التعاقدية.

وبالتالي، فإن مراجعة موقف الشركة من عملائها يمكن أن تقدم صورة أكثر اكتمالًا عن المشروع، بدلًا من الاكتفاء بالنظر إلى نسبة التنفيذ الإنشائي فقط.

وهنا تظهر أهمية الربط بين حالة الأرض، ونسبة التنفيذ، والتزامات المطور، وموقف العملاء في تقييم المشروع بصورة شاملة.

من «تخصيص الأرض» إلى «ماذا تحقق فعليًا؟»

الرسالة الأهم التي تحملها عملية المراجعة هي الانتقال من النظر إلى الأرض باعتبارها أصلًا تم تخصيصه، إلى تقييم ما تحقق بالفعل بعد التخصيص.

فالأرض المخصصة للاستثمار يفترض أن تتحول إلى مشروع منتج، يوفر وحدات وخدمات وفرص عمل، ويضيف قيمة إلى المدينة والاقتصاد.

أما استمرار الأرض أو المشروع في حالة تعثر لفترات طويلة، فيعني أن أحد أهم موارد التنمية لا يؤدي الغرض الذي خصص من أجله.

ومن هنا تأتي أهمية مراجعة المشروعات القديمة نسبيًا، خاصة تلك التي حصلت على أراضٍ خلال الفترة من 2014 وحتى 2023، لمعرفة أين وصلت هذه المشروعات بعد مرور سنوات على قرارات التخصيص.

نتائج الحصر تحدد الخطوة التالية

ستكون نتائج الحصر هي العنصر الأهم في تحديد الخطوة التالية.

فبعد تحديد المشروعات المنتظمة والمتعثرة وغير الملتزمة، تصبح لدى الهيئة قاعدة بيانات يمكن أن تستند إليها في التعامل مع كل حالة وفق موقفها الفعلي.

فالمشروع الجاد الذي يواجه عائقًا حقيقيًا يختلف عن المشروع الذي توقف دون مبررات، والشركة التي تواجه مشكلة مؤقتة تختلف عن شركة ثبت عدم التزامها بالتعاقدات أو تجاهلها لحقوق العملاء.

ومن ثم، فإن قيمة المراجعة لا تكمن في إعداد كشف بالمشروعات فقط، وإنما في استخدام هذا الكشف لإعادة ضبط العلاقة بين الدولة والمطورين، وحماية حقوق المتعاملين، وتسريع المشروعات القابلة للاستكمال، والتعامل بحسم مع حالات التعثر التي لا تستجيب للحلول.

خطوة نحو قاعدة بيانات حقيقية للسوق العقارية

ويمكن أن تمثل البيانات التي تجمعها أجهزة المدن نواة لقاعدة معلومات أكثر شمولًا عن المشروعات العقارية الكبرى، تشمل موقف الأرض والتخصيص والتنفيذ والتعاقدات والعملاء.

وجود مثل هذه القاعدة من شأنه أن يدعم قدرة هيئة المجتمعات العمرانية على اتخاذ قرارات أكثر دقة، بدلًا من التعامل مع كل أزمة باعتبارها حالة منفصلة.

كما يمكن أن يساعد على اكتشاف المشروعات التي تحتاج إلى تدخل في وقت مبكر، قبل أن تتراكم المشكلات وتتحول إلى أزمات أكبر يصعب التعامل معها.

«المجتمعات العمرانية» أمام اختبار الحسم

ويبقى التحدي الحقيقي بعد انتهاء عملية الحصر هو: ما الذي سيحدث للنتائج؟

فالمراجعة الشاملة التي تشمل مشروعات تمتد قرارات تخصيصها لسنوات، وتضع التزام الشركات تجاه العملاء ضمن عناصر التقييم، يمكن أن تكشف حجمًا كبيرًا من الملفات التي تحتاج إلى قرارات.

والأهم أن تكون هناك آلية واضحة للتعامل مع النتائج، بحيث لا تنتهي العملية عند إعداد الجداول وإرسالها إلى الهيئة.

فالهدف النهائي ليس معرفة عدد المشروعات المتعثرة فقط، وإنما إعادة هذه المشروعات إلى مسار التنمية، وحماية حقوق الدولة والعملاء، ومنع استمرار تجميد الأراضي دون جدوى اقتصادية أو عمرانية.

وفي النهاية، فإن المنشور الرسمي الموجه إلى رؤساء أجهزة المدن يعكس توجهًا نحو تشديد المتابعة والانتقال من مرحلة تخصيص الأراضي إلى مرحلة أكثر دقة في تقييم ما تحقق فعليًا على الأرض.

وبين عامي 2014 و2023 تمتد سنوات من التخصيصات والمشروعات والتعاقدات، والآن تدخل هذه الملفات تحت مراجعة شاملة تشمل الأرض والمشروع والمطور والعملاء.

ويبقى نجاح هذه الخطوة مرتبطًا بما ستكشفه البيانات خلال الأيام المقبلة، وبقدرة الجهات المختصة على تحويل نتائج المراجعة إلى حلول حقيقية للمشروعات المتعثرة، وإجراءات حاسمة تجاه غير الملتزمين، وضمانات أكبر لحماية المواطن، وتعظيم العائد من أراضي الدولة.